הסברנו בעבר, שאדם שמוכר את דירתו/ביתו היחיד, יקבל, כמעט תמיד, פטור מאותו מס מכביד ויקר – הנקרא מס השבח. הזכרנו, כי מס זה עלול להגיע לסדרי גודל גבוהים, לעיתים עד מאות אלפי ₪.
מקרה יוצא דופן, המטיל צל על היכולת להינות מאותו פטור מיוחל, הגיע אלינו השבוע, וחשוב להכירו:
מדובר בבני זוג שמוכרים את ביתם היחיד, הישן והקטן, הממוקם על חלקה גדולה. הבית נמצא בקצה החלקה, והתברר, שיש יתרת זכויות בניה משמעותית, כלומר, שטח לבניה נוספת בחלקה, שלא נוצל. בירור עם הקונה העלה, שהוא כבר מתכנן השקעה גדולה – בנית עוד בית בחלקה. לקונה זו עסקה מצוינת, אך מבחינת המוכר, עלולה להתעורר צרה צרורה: הוא יגלה, שהבית הנמכר הוא אמנם ביתו היחידי, ולכן לא יחוב במס שבח לגביו, אך בשל זכויות הבניה שצמודות לנכס, המשפיעות על שווי התמורה, הוא יחוב במס שבח גבוה לגביהן !
כלומר, המדינה ממש "גוזרת" ומפרידה בין שווי בית המגורים עצמו (בלוקים, קירות, רצפה וכו), עליו לא יהיה כל מס, ובין שווי זכויות הבניה – לגביהן כבר יחול מס שבח גבוה, שעלול להגיע למאות אלפי ש"ח !
ברור שיש להתכונן כנדרש למקרה זה: עלינו לחשב מראש, בעזרת חוות דעת שמאית מתאימה, מה שווי הבית "נטו", בנפרד משווי זכויות הבניה. אנו נרצה להראות, כמובן, ששווי הבית לחוד – הוא המרכיב העיקרי מתוך התמורה (כזכור, על מכרת בית זה "נטו" – לא ישולם כל מס…). המדינה תנסה להראות, שזכויות הבניה, הן המרכיב העיקרי מתוך התמורה.
אכן, מקרה מענין ולא קל, אך עם הכנות מתאימות מראש, ברור שנקטין משמעותית את נטל מס השבח, וכיצד בדיוק עושים זאת – על כך במאמר נפרד.