הסכם שכירות הוא חוזה מחייב ואין להקל בו ראש. לכן, עוד בטרם עיינתם בחוזה, ראשית היו בטוחים שזו אכן הדירה שאתם רוצים. אל תסתפקו בביקור אחד כדי להגיע להחלטה. הגיעו לדירה ביותר ממועד אחד – בקרו בה במספר מועדים שונים של היום – בוקר, צהריים וערב לדוגמא כדי להתרשם מהסביבה, מהרעשים בדירה ובבניין, ממידת האור בדירה בשעות השונות וכיוצא באלה. בדקו היטב את מצבה של הדירה – ארונות, אמבטיות, זרם המים, מצב הרהיטים אם יש, תקינותם של המוצרים החשמליים הקיימים בדירה, קיומן של רטיבויות או נזילות וכדומה.

אם עברתם את כל השלבים האלה ונפגשתם עם בעל הדירה והתרשמתם כי תוכלו לקיים איתו תקשורת סבירה לכל הפחות, זה הזמן לגשת להסכם השכירות. מומלץ כמובן להתייעץ עם עורך דין בטרם חתימה על הסכם בעל תוקף מחייב, אך הנה מספר טיפים שיסייעו לכם בכל זאת, אם כי אין בהם משום תחליף לייעוץ משפטי:

X בכל חוזה יש לבדוק כי הפרטים של הדירה מצויינים: גוש /חלקה, כתובת מדוייקת (כולל קומה ומספר דירה), מספר חדרים,        הצמדות אם יש (מחסן, חניה).

X במידה ובאחד משלבי ההתקשרות (החל מבדיקת הדירה וחלה בחתימה על ההסכם ) נעשית ע"י גורם שלישי (כגון מתווך,         עורך דין וכד')כל שהוא, יש לבקש לראות ייפוי כוח מבעל הדירה המייפה את כוחו של הגורם השלישי לייצגו בעניין הדירה.         רצוי לוודא ,ככל שניתן , שאכן בעל הדירה אכן ייפה את כוחו של האדם המנהל עמכם מו"מ.

X לפני חתימה על זיכרון הדברים ו/או על הסכם השכירות יש לבדוק את כל חלקי הדירה יחד עם השכיר. (תקינות: חלונות,           דלתות ,ארונות, ברזים, האם זורמים מים קרים וחמים בברזים, כתמי רטיבות ואו לחות ו/או עובש , הדירה בשעות יום וכד').       לשם זהירות רצוי לצרף לבדיקה אדם נוסף מטעמכם..

X בעלות על הדירה – זכויות המשכיר על הדירה הן חשובות, יש לוודא שהמשכיר הוא אכן הבעלים החוקי והיחיד של הדירה,         שאין מניעה חוקית לשכירת הדירה וציינו זאת בחוזה.

X רצוי לערוך רשימה מסודרת של כל תכולת הדירה (מפורטת ככל האפשר). רשימה זו יש לערוך ביחד עם המשכיר . בתחתית     הרשימה נדרשים המשכיר והשוכר לחתום . יש להוסיף רשימה זו כנספח ההסכם

X תקופת השכירות צריכה להיות מצויינת וכמוה גם האפשרות להאריך את החוזה או לצאת ממנו – חשוב להכניס אופציה             להארכת החוזה, לוודא שגובה השכירות במקרה של הארכה מצוין, להקפיד על הכנסת אופציית יציאה מהחוזה לחוזה עצמו       ושאופציה זו לא תהיה נתונה לפרשנות.

X בהסכם יש לציין במפורש כי "לשוכר שמורה אפשרות להשכיר בשכירות משנה את המושכר . השוכר רשאי לפנות את               המושכר בטרם הסתיים ההסכם תוך מתן התראה של 30 ימים מראש."

X יש לציין בהסכם כי תשלום לוועד הבית יהיו רק עבור "אחזקה שוטפת" ולא יכללו דמי פיקדון לשיפוצים עתידיים, או בדמי         בטוח המבנה וכד'.

X תנאים לביטול החוזה – כולל הגדרה ברורה של מה ייחשב כהפרת החוזה.

X אופן ומועדי התשלום – מה גובה דמי השכירות, מה אופן התשלום, מה הריבית במקרה של איחור.

X רישום של המונים בדירה (מים וחשמל).

X בעת החתימה על ההסכם רצוי להפקיד בידי המשכיר המחאות (שיקים)מתועדות רק עבור הרבעון הראשון של תקופת                השכירות.

X האחריות לתיקונים ולנזקים בדירה – נושא זה חייב להיות מוסדר בחוזה. מקובל שהמשכיר אחראי לתיקון נזקים או ליקויים       שנוצרו כתוצאה משימוש סביר בלבד והשוכר אחראי על נזקים שנגרמו כתוצאה ממעשה או שנעשו במכוון, או מתוך רשלנות.     יש חשיבות גדולה גם להגדרת פרק הזמן הנחשב סביר לטיפול.

X ביטחונות – לרוב המשכיר ידרוש בטחונות מהשוכר – ערבות בנקאית, שטר חוב, המחאה שכר דירה נוספת. כדאי מאוד           להסכים מראש על שטר חוב כערבות בסכום סביר וכמו כן להימנע מערבות בנקאית. חשוב לזכור כי אין זה מומלץ למסור צ'ק     או שטר חוב "פתוח" ללא ציון סכום. יש להקפיד על החזרת הבטחונות לשוכר בתום תקופת השכירות.

X סעיף גידול חיות מחמד.

חשוב לזכור, כי עשויים להופיע בחוזה סעיפים דרקוניים למקרה של הפרת החוזה על ידי השוכר, המאפשרות למשכיר פעולות דרסטיות ולעיתים לא מידתיות. סעיפים אלה לעיתים אינם חוקיים, אך פעמים רבות המשכיר יתעקש להכניסן להסכם.

כל "טיפים" אלה, טובים ככל שיהיו אין ביכולתם להחליף ייעוץ משפטי אצל עורך דין המתמחה בתחום. לכן, למרות ההוצאות הגדולות הנלוות לשכירת הדירה, מומלץ לשמור על סכום כסף נוסף לשם ייעוץ משפטי. אי שימת לב לכל הפרטים עלולה לעלות ביוקר ובעוגמת נפש הגדולים בהרבה יותר מן הנזק שייגרם. המידע שהובא פה הוא בגדר נושאים שעליהם יש לתת את הדעת, אך הם בגדר ידע מקדמי בלבד.

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.

מאת : שמואל גייער, עו"ד
רח' פלי"ם 7 חיפה טל: 9837827-04-, פקס: 04-9837829 , נייד 054-4837827 .
דוא"ל : gayer.sglaw@.co.il , www.sglaw.co.il