בני זוג התעניינו ברכישת דירת מגורים בתל אביב. בפברואר 2019 הגיעו בני הזוג ומוכרי הדירה להסכמה בנוגע למחיר הדירה: כשלושה מיליון שקלים. לאחר הסכמה זו, החל משא ומתן משפטי בין הצדדים, על מנת להגיע להסכמות נוספות. בין באי כוח הצדדים הוחלפו מספר טיוטות של הסכם המכר. טיוטת ההסכם בין באי כח הצדדים כללה סעיף מקובל בקשר להסכמי מכר דירות  לפיו, ככל שתאושר תוכנית הנוגעת למקרקעין עליהם מצויה הדירה עד ליום חתימת ההסכם, היטל ההשבחה יחול על המוכרים. לעומת זאת, ככל שתאושר תוכנית כזו לאחר חתימת הסכם המכר, יחול היטל ההשבחה על הקונים.

בסיום המשא ומתן, ולאחר הגעה לנוסח המוסכם על הצדדים, תואם מועד לחתימת ההסכם, שעה ומיקום.

ביום החתימה על הסכם המכר, ובעוד הקונים בדרכם למשרד בא כוח המוכרים, לצורך חתימה על הסכם המכר, הודיעו המוכרים לקונים בטלפון כי עיריית תל אביב הודיעה להם עתה כי בגין המכירה יחויבו המוכרים בהיטל השבחה בסך של כמאה אלף שקלים. לאור חיוב זה ומפאת אי הסכמה מי מהצדדים מי יישא בהיטל ההשבחה לא נחתם ההסכם במעמד שנקבע לכך והוסכם כי המוכרים יערכו בירור בעניין זה.

בהמשך הודיע בא כוח המוכרים כי לאור החבות בהיטל השבחה החליטו המוכרים שלא למכור את הדירה. הקונים שלחו למוכרים מכתב התראה לפני הגשת תביעה, אך משלא נענו, החליטו הקונים להגיש תביעה כנגד המוכרים. הסעד המבוקש היחיד היה אכיפת הסכם המכר.

בית המשפט דן בשאלה האם נכרת הסכם מחייב בין הצדדים? לטענת התובעים, הם הקונים, מדובר בהסכם מחייב לכל דבר ועניין, שכלל את כל פרטי ההסכם המחייבים, לרבות התייחסות לסוגיית היטל ההשבחה, לפיו  הנתבעים חייבים בהיטל השבחה המתגבש עד למועד החתימה על ההסכם. לטענת התובעים רק החתימה הפיזית על ההסכם חסרה, וכי לחתימה זו חשיבות טכנית בלבד, שכן הנתבעים (המוכרים) הסכימו לכל סעיפי ההסכם.

הנתבעים, מאידך, טענו כי הסכם המכר לא השתכלל, זאת היות וההסכם לא נחתם, לא ניתנו יפויי כוח כמקובל, וכן כי לא קוימה דרישת הכתב בחוזה מכר מקרקעין. עוד טענו המוכרים כי לא חתמו על ההסכם מסיבה עניינית, לפיה הסתבר להם נתון חדש הנוגע לרכיב התשלומים בגין העסקה, וכי ענין זה מביא להיעדר גמירות דעת. משכך – לטענתם, לא ניתן לראותם כמסכימים לחוזה. 

בהתייחס לחוק החוזים ולפסיקה בנושא, בית המשפט בחן את הטענה בדבר דרישת הכתב. דרישת הכתב בהסכמי מכר מקרקעין היא אמנם מהותית. יחד עם זאת, בתי המשפט קבעו כי חתימה הינה דרישה ראייתית בלבד, כי היעדרה אינו מאיין את קיום החוזה, וכי ניתן להתגבר על חוסר זה באמצעות ראיות אחרות.

לאחר מכן עבר בית המשפט לבחון את יישום כללי הדין על המקרה הנדון. בית המשפט התרשם כי התקיים יסוד המסוימות, וכי לא נותרו נושאים "פתוחים" בין הצדדים. 

לעניין גמירות הדעת, בית המשפט התרשם כי הצדדים הגיעו למשרד עוה"ד על מנת לחתום על הסכם המכר: הנתבעים הגיעו בחולצות לבנות ואף הביאו עימם שי לתובעים, לאור חגיגיות המאורע. בית המשפט סבר כי אלמלא החבות בהיטל השבחה – עליה נודע לנתבעים רק בבוקר החתימה, היה הסכם המכר נחתם. בית המשפט קבע כי היה על הנתבעים לשאת באחריות לבדוק את עניין החיוב עוד בטרם הוצעה הדירה למכירה, ולסיים את הבירור עוד בשלבי המשא ומתן.

על אף האמור, בית המשפט קבע כי לא ניתן לראות בטיוטת ההסכם כאילו השתכלל לכדי הסכם מכר מחייב. התנהגות הצדדים מראה כי הוסכם ביניהם שחוזה המכר ישתכלל באמצעות חתימתם בלבד: בטיוטות ההסכם במפורש נכתב כי רק הסכם חתום יחייב את הצדדים; הנתבעים רכשו שי עבור התובעים; הצדדים קבעו כי החתימה תיערך בנוכחותם המלאה. בית המשפט הוסיף וקבע כי גם התנהגות הצדדים לאחר מועד החתימה המתוכנן לא מצביע על כריתת הסכם: העסקה לא דווחה לרשויות המס; לא שולמו דמי התיווך בעסקה ואף לא שולמה התמורה. בית המשפט האמין כי תנאי מהותי זה אכן לא נבדק עד הסוף, אך לא מדובר בהיעדר תום לב של הנתבעים. משכך, אין לראות בהסכם כהסכם שהשתכלל לכדי חוזה מחייב. 

אם כן, דחה בית המשפט את התביעה, ולא הורה על אכיפתו. עם זאת, החליט שלא לחייב את הצדדים בהוצאות כלל.