חתימת הסכם שמטרתו הימנעות מתשלום מס עלולה למנוע מהתובע לקבל סעד ראוי מבית משפט.

לאחרונה קבע בית משפט ממרכז הארץ כי מוכרים של מגרש, אשר דווחו לרשויות המס על הסכמים הסותרים את העסקה האמיתית שנרקמה עם קונה מגרש, לא יהיו זכאים לסעד של ביטול העסקה מולו, כפי שתבעו.

שני בני משפחה היו החוכרים של נחלה בראש העין, ואשר עליה ניתן לבנות בניין בן ארבע דירות, בהתאם להיתר בנייה מאושר.
בשנת 2015 נחתם בין החוכרים לבין אדם אחר (שיקרא הקונה) הסכם מכר, לפיו יועברו אל הקונה מחצית מהזכויות בקרקע. בד בבד חתמו הצדדים על הסכם נוסף עם חברה חיצונית לאספקת שירותי בנייה, אשר תבנה את ארבע הדירות בנחלה, כך שבהשלמת הבנייה יקבל כל אחד מהצדדים להסכם 2 דירות.
במקביל לחתימת ההסכמים, נחתם בין הצדדים נספח להסכם המכר, אשר לא הוזכר בהסכם המכר או בהסכם הזמנת שירותי הבנייה. בנספח זה הוסכם בין הצדדים כי הקונה רשאי לרשום הערת אזהרה לטובתו בקשר לרכישת הזכויות מהמוכרים, אולם אינו רשאי לרשום הערת אזהרה במקרקעין לטובת צדדים שלישיים, שירכשו ממנו את שתי הדירות שאמורות להיות שלו בבניין. 

לאחר כשנה חתמו הצדדים על תוספת להסכם המכר, בה נקבע כי על אף האמור בנספח, יוכל הקונה למכור דירה אחת לרוכש מטעמו ולרשום בגין עסקה זו הערת אזהרה לטובת אותו רוכש. עוד נקבע כי את מכירת הדירה השנייה שבבעלותו יצטרך להשהות עד לקבלת טופס 4.

בשנת 2018 הפיקו המוכרים נסח רישום מקרקעין וגילו כי בניגוד למוסכם, מכר הקונה גם את הדירה השנייה, וכי גם בגין מכירה זו נרשמה לטובת הקונים (אשר יקראו הדירה הרביעית והצד השלישי) הערת אזהרה.
עם גילוי המידע, הגישו המוכרים תביעה כנגד הקונה, במסגרתה עתרו לפסק דין הצהרתי שקובע כי הקונה הפר הפרה יסודית של חוזה המכר איתם. כמו כן עתרו המוכרים להוצאת צו אשר מורה על ביטול המכירה השנייה לצד שלישי ואף למחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובתם. בין הנתבעים נכללו גם קוני הדירה הרביעית.

לטענת התובעים, הפר הקונה את הסכם המכר הפרה יסודית שכן פעל בחוסר תום לב ובמרמה – מולם ומול הצד השלישי. התובעים טענו כי מכירת הדירה הרביעית לצד השלישי נעשתה שלא כדין ותוך שימוש בייפויי כוח ותעודות זהות של התובעים, אשר הושגו שלא כדין, תוך מרמה והטעיה. התובעים הוסיפו כי הסכם המכר והתוספות/נספחים לו מחייבים וכי יש להורות על אכיפתם, או – לחילופין להורות על ביטולם של הנספחים, בכפוף להשבת הכספים שקיבלו התובעים מהקונה, בניכוי פיצוי מוסכם. כמו כן תבעו התובעים לבטל את עסקת המכר של הדירה הרביעית, שכן המכירה לצד השלישי מפרה את התוספת של הסכם המכר.
באשר לקוני הדירה הרביעית, התובעים טענו כי הם הפרו את החובות המוטלות עליהם כרוכשי מקרקעין – הם בחרו להימנע מבירור מצב הדברים, הסתמכו על נסח רישום מקרקעין שהוצג בפניהם, ועצמו את עיניהם מול עובדות גלויות, שהיו עשויות למנוע מהם לערוך את העסקה.

מאידך טען הקונה כי התביעה מבקשת לאכוף הסכם בלתי חוקי. הוא טען כי התובעים הגישו לבית המשפט הסכמים שנוצרו למראית עין, שכן העסקה האמיתית שנקשרה בין הצדדים היא עסקת קומבינציה, אשר לא דווחה לשלטונות המס, ואשר הוסוותה כעסקת מזומן – אשר נועדה להקטין את חבות המס שלהם בגין העסקה. הקונה הוסיף והדגיש כי לא שולם סכום מזומן בגין העסקה, וכי התמורה לה זכאים התובעים היא בניית שתי דירות עבורם. בנוסף טען הקונה כי האיסור למכירת הדירות לצדדים שלישיים מופיע רק בנספח להסכם המכר, אשר נחשב בלתי חוקי ונוגד את תקנות הציבור. הנתבע הוסיף וציין כי טרם חתימת הסכם המכר לצד השלישי הוא פנה לתובעים וקיבל מהם את הסכמתם למכירה זו.

הצד השלישי – רוכשי הדירה הרביעית – טענו כי המחדל מוטל על התובעים, באשר הם אלו שגרמו לבעיה המשפטית. הם טענו כי גם אם יורה בית המשפט על אכיפת הסכם המכר של הדירה הרביעית, אין לייחס להם כל מחדל או רשלנות. נתבעים אלה טענו כי התובעים ערכו שרשרת הסכמים מול הקונה, ללא גילוי אחריות של רישום הערת אזהרה, אודות המגבלה במכירת הזכויות של הקונה לצדדים שלישיים, ועל כן יש להסיר מהם אשמה כלשהי. נתבעים אלה הוסיפו כי הנספח מעולם לא הוצג בפניהם, וכי ההסכם לרכישת דירתם היה ידוע לתובעים ולא נחתם מאחורי גבם של אלה.
לבסוף הדגישו הצד השלישי כי הם רכשו מקרקעין מוסדר ובתום לב, תוך הסתמכות על הרישום במרשם המקרקעין, כאשר טעות הרישום נעשתה ע"י התובעים, בכך שלא רשמו הערות אזהרה ראויות -אשר היו מציינות כי הקונה לא רשאי למכור את זכויותיו, ולכן זכותם גוברת על זכות התובעים.

לאחר שמיעת טענות הצדדים, קבע בית המשפט כי אכן מערכת ההסכמים שבין התובעים לבין הקונה הינה מערכת חוזים הסותרת את תקנת הציבור, אשר מטרתם היתה הימנעות מתשלום מס. בהתאם לכך קיבל בית המשפט באופן חלקי את התביעה כנגד הקונה וקבע כי הקונה הפר באופן יסודי את הנספח להסכם המכר והתוספת להסכם המכר, בנוגע להגבלת העברת זכויותיו לרוכשים מטעמו. בהתאם לכך נקבע כי ייאסר על הקונה לבצע כל דיספוזיציה במקרקעין, עד לקבלת טופס 4.
יחד עם זאת דחה בית המשפט את התביעה כנגד קוני הדירה הרביעית – תוך שקבע כי אלה רכשו את דירתם בתום לב, תוך הסתמכות על מרשם המקרקעין.

לסיום קבע בית המשפט כי על הקונה לשאת בהוצאות משפט של 25,000 ₪ לטובת התובעים, וכי התובעים והקונה יישאו בהוצאות משפט של הנתבעים (קוני הדירה הרביעית) בסך 50,000 ₪.