לאחרונה קבע בית משפט בתל אביב כי אדם שרכש דירת מגורים מאישה מבוגרת וערירית, ומכר אותה לאחר מכן במחיר הגבוה פי עשרה מסכום הרכישה, ייאלץ להשיב חלק מן הכספים לאפוטרופוס הכללי.
- מרכז העניינים – חדשות טבעון והסביבה דעה אישית
- מכר דירה תוך ניצול מצב נפשי בעייתי של המוכר | עורך הדין ורואה החשבון רפי שינדלר
סדרת מאמרים מאת עורך הדין ורואה החשבון רפי שינדלר בענייני דיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה
אשה מבוגרת הייתה בעלת דירה בתל אביב, ובמותה בשנת 2008, הועברו הזכויות בדירה מכוח ירושה לביתה היחידה. ביתה החליטה למכור את הדירה למתווך, שהיה ידיד שלה ושל אמה, בסכום של 160,000 ₪. הבת המוכרת, שהייתה אף היא בעצמה אישה מבוגרת, הגיעה להסכמה עם הקונה כי התמורה תשולם לה בתשלומים שנתיים במשך 7 שנים, וכי היא תהיה רשאית להמשיך להתגורר בדירה עד יום מותה.
המוכרת (הבת) המשיכה להתגורר בדירה עוד כשנתיים, עד שנפטרה לפתע בסוף שנת 2010 (המוכרת תיקרא להלן: "המנוחה"). לאחר מותה של המנוחה, השכיר הקונה את הדירה, שכעת היה בעליה, עד שבשנת 2012 מכר את הדירה לצד ג' בסכום של 1,600,000 ₪.
מכיוון שלמנוחה לא היו בני משפחה, ואף לא היו לה יורשים, האפוטרופוס הכללי מונה כמנהל עיזבונה. בחינת עסקת המכר בין המנוחה לבין המוכר, העלתה אצל האפוטרופוס הכללי חשש לביצוע מעשה מרמה וגזל ע"י הקונה, תוך ניצול מצבה של המנוחה: אישה מבוגרת וערירית, שלא הייתה בקיאה במחירי השוק המקובלים. לפיכך הוגשה תביעה כספית ע"י האפוטרופוס הכללי נגד הקונה, בסכום של כ- 1,750,000 ₪. סכום זה, לפיה התובע, מגלם את מלוא התמורה שקיבל הנתבע בגין מכירת הדירה, וכן את התמורה שקיבל הקונה בעבור התקופה בה הייתה מושכרת הדירה.
הנתבע, מאידך, טען כי היה בקשר חברות וידידות עם המנוחה ואף עם אמה, החל משנת 1989. לטענתו, במהלך כל השנים סייע להן כבן משפחה, ואף נשא בעלויות הקבורה של המנוחה בעצמו. בנוסף, נטען כי המנוחה הייתה צלולה בדעתה, והייתה מודעת למחיר הדירה בשוק. לראיה, לפני מכירת הדירה הנ"ל, מכרה דירה אחרת שהיית בבעלותה, ובהתאם למחירי השוק המקובלים.
עוד טען הנתבע כי לאורך השנים הלווה כספים רבים לאמה של המנוחה, ולאחר מות האם הכירה המנוחה בחובותיה של אמה כלפי הנתבע, ולכן החליטה למכור את הדירה לנתבע במחיר נמוך במיוחד, המגלם את קיזוז החובות. הסכמות אלו בין המנוחה לנתבע אף גולמו במכתב שנכתב ע"י המנוחה בשנת 2008, והוצגו במהלך ניהול התביעה – כראיה התומכת בטענות הנתבע. הנתבע אף הודה כי לא הספיק לשלם למנוחה את מלוא התמורה שהוסכמה ביניהם, מכיוון שהיא נפטרה במפתיע בגיל 63. הנתבע סיכם ואמר שבניגוד לטענת התביעה, לפיה ניצל את המנוחה, הוא למעשה תפקד כבן משפחתה, היה היחיד שבא לבקרה בעת שהותה בבית חולים לפני מותה, ולמעשה רק סייע לה.
ביהמ"ש דן בטענות הצדדים, והתחיל עם בחינת מצבה של המנוחה בעת כריתת הסכם המכר עם הנתבע. ביהמ"ש התרשם כי התביעה לא הצליחה להוכיח פגיעה במצבה הקוגניטיבי או הרפואי של המנוחה, בעת חתימת הסכם המכר עם הקונה. עם זאת, ביהמ"ש התרשם מעדויות עובדי בית החולים, בו התאשפזה המנוחה לפני מותה, כי מדובר היה באישה מוזרה. ביהמ"ש התוודע לעובדה כי האישה לא יצאה מדירתה זמן רב, סירבה לפתוח חשבונות בנק, ואף סירבה לקבל קצבת זקנה מהביטוח הלאומי. שכניה אף העידו כי חיה בהזנחה קשה, סרבה לאכול, והתפרנסה בעיקר מעזרת השכנים (וזאת על אף שכאמור, הייתה ברשותה דירת מגורים נוספת).
בנודע לדירת המגורים הנוספת – התברר כי זו נמכרה כ- 15 שנים לפני מותה של המנוחה, ולכן קשה לקבוע כי עסקה זו מעידה על בקיאותה של המנוחה במחירי השוק. ביהמ"ש סיכם לעניין זה כי ניתן להתרשם שהתנהלות המנוחה מעידה על חוסר ניסיון. צירוף עובדה זו, יחד עם העובדות שתנאי החוזה בין המנוחה לנתבע היו גרועים במיוחד ולא סבירים, העידו לדעת ביהמ"ש על טעם לפגם בגמירות דעתה של המנוחה בעת התקשרותם בהסכם.
לבסוף עבר ביהמ"ש לבחון את שאלת שווי הדירה, לאור הפער המשמעותי בין המחיר בו רכש הנתבע את הדירה לעומת המחיר בו מכר אותה. ביהמ"ש מינה שמאי, להכרעת שווי הדירה כדירה פנויה וכן כדירה תפוסה (שכן כאמור, הדירה נמכרה לנתבע תוך הסכמה כי המנוחה תהא רשאית להתגורר בה עד מותה). נמצא כי שווי הדירה כתפוסה הינו כ- 300,000 ₪.
אם כן, ביהמ"ש קיבל את התביעה בצורה חלקית. הנתבע חויב בתשלום של כ- 200,000 ₪ לתובע, בהתחשב בתמורה ששילם למנוחה עד מותה, וכן בהתחשב בשווי הדירה כפי שהוכרע ע"י השמאי. כן נפסק כי על הנתבע לשאת בשכ"ט עו"ד של התובע, בסכום של 20,000 ₪.
האמור במאמר זה אינו מהווה המלצה ואינו מהווה ייעוץ משפטי ואין לבצע כל פעולה בהסתמך על האמור בו, מבלי לקבל קודם לכן ייעוץ משפטי הולם.
הכותב הינו בעל משרד עורכי דין בקרית טבעון המתמחה בתחום דיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה.
כתיבת תגובה