במהלך חודש פברואר תתכנס הועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית טבעון כדי להמליץ על הפקדה בועדה המחוזית של התוכנית להוספת 1,000 יח"ד (יחידות דיור) (פי 1.67 משכונת "צל אורנים") ברחובות כצנלסון-שרת-גורדון – אסון לדורות לקריית טבעון !    תהליך שהחל במטרה חיובית למגן את הדירות בבנייני השיכון הישנים ולחזק אותם מרעידת אדמה הפך לקטסטרופה תכנונית ברמת היישוב כולו !

"הועד להתחדשות ושימור אופי היישוב" שואל את מקבלי ההחלטות: איזה עתיד אנו מורישים לילדים שלנו ולדורות הבאים? כל יום שעובר מבהיר עוד יותר ש-"סמוך על סמוך" ו- "יהיה בסדר" לא עובדים לטובתנו – אם אנחנו, תושבי טבעון, לא נשמור על סביבת המגורים המיידית שלנו – אף אחד לא יעשה את זה בשבילנו ! 

"הועד להתחדשות ושימור אופי היישוב", המונה צוות של כ- 10 פעילים מרכזיים והזוכה בזמן כתיבת שורות אלה לתמיכה של 1,771 תושבים בוגרים מכל רחבי טבעון, כולל בין חבריו גם תושב מתחם כצנלסון, תושבי האיריס-היסמין וגם אדריכל עצמאי תושב קריית עמל המתכנן התחדשות עירונית אינטנסיבית במרכז הארץ, היכן שיש לכך הצדקה תכנונית. במהלך השנה האחרונה הועד שכר, במימון תומכיו, את שירותיה המקצועיים של שמאית המקרקעין תמר אברהם, מומחית להתחדשות עירונית, נעזר בשירותיו של יועץ התנועה עמי גוטליב וכמו כן בייעוץ מקצועי של ד"ר נילי שחורי, מתכננת ערים בכירה, המתמחה בתכנון עירוני כלכלי ואשר ישבה בזמנו בראש ועדת הגבולות שהעבירה לידי טבעון את השטח זוכה מכרז אנבידיה.

הועד תומך בהתחדשות מתונה של מבני השיכון בכל רחבי טבעון, התחדשות במתכונת של "חיזוק ועיבוי" שכוללת:

• הוספת ממ"ד ומרפסת לכל דירה קיימת
• חיזוק של המבנים כנגד רעידת אדמה
• שיפוץ כללי ומתיחת פנים לבניינים הכולל הוספת מעלית והחלפת מערכות החשמל והתקשורת, הגז והמים בשטחים המשותפים של בניינים אלה.
• הוספת דירות עבור היזם במינימום הנדרש על מנת לייצר כדאיות כלכלית בפרויקט וחניות כמספר הדירות שנוספו.

בקשר למתחם כצנלסון-שרת-גורדון, עבורו מקדמת המועצה ב-3 השנים האחרונות תוכנית התחדשות, ביצע הועד, עוד לפני אירוע אנבידיה, בדיקה כלכלית באמצעות שמאית המקרקעין, לבחינת היתכנות כלכלית לביצוע פרויקטים של חיזוק ועיבוי במתחם. התוצאה – רווח יזמי של 20% לפחות (!) לצורך הבחינה נבחר מתוך המתחם מקרה קצה – הבניין בעל הגורמים המסבכים  כלכלית הרבים ביותר (כצנלסון 28) על מנת שניתן יהיה להקיש ממנו לחיוב על שאר הבניינים במתחם. במסגרת הבחינה נלקחה בחשבון כהכנסה ליזם תוספת לבניין הקיים של 3 קומות טיפוסיות מלאות חדשות עם אותו מספר דירות הקיים כיום בקומה טיפוסית. תוספת החניות, כמספר הדירות שנוספו בתכנון, נלקחה בחשבון במסגרת המגרש ובשטח הציבורי הסמוך לו, על פני הקרקע במקומות שניתן לייצר אליהם גישה לרכב.

בהמשך לבדיקה זו קיים הועד בתחילת נובמבר 2025 פגישה עם ראש המועצה עידו גרינבלום ועם מהנדסת המועצה אסנת ברנדס ברש בה הציג להם את תוצאות הדו"ח השמאי ואת החלופה הנגזרת מכך – חלופה של חיזוק ועיבוי על כלל הבניינים במתחם כצנלסון, כולל פתרון חניה עקרוני במסגרת המגרשים הפרטיים ובשטחים ציבוריים במתחם. (כיום כל החניות במתחם הן בשטח הציבורי).   בחלופה המוצעת – חיזוק ועיבוי של המבנים הקיימים – מכפילים פי 2 את מספר הדירות הקיימות במתחם כיום – 415, כלומר – מוסיפים לכל היותר עוד 415 יח"ד לכל המתחם.

הועד התריע פעמים רבות במהלך השנה האחרונה בפני ראש המועצה ובפני הדרג המקצועי כי החלופה האינטנסיבית שהמועצה מקדמת – חלופה של פינוי-בינוי המוסיפה 1,000 יח"ד בתוך מתחם שהוא "שכונת בלון" של קריית עמל (מתחם הנמצא בקצה השכונה ונשען עליה באופן מלא) עתידה להקריס את מכלול התשתיות הציבוריות בקריית עמל. התוכנית מוסיפה למתחם הוותיק, הממוקם בקצה השכונה (כולל תיכון אורט גרינברג), נפח מגורים שווה ערך לפי 1.67 משכונת "צל אורנים" ו- פי 3.5 מן הקיים כיום במתחם.  דרכי הגישה היחידות למתחם וממנו הן 3 הצמתים: כצנלסון-חנה סנש (הקאנטרי), חנקין-יצחק רבין וזייד-יצחק רבין (כיום חד סטרי) חלק גדול מהתנועה הזורמת בצמתים אלה מתנקזת מיד בהמשך לצומת טבעון.  לא צריך להיות מהנדס תחבורה מדופלם בשביל להבין מה יקרה כשהצמתים הללו, שכיום פקוקים בשעות העומס יתמודדו עם נפח תנועה גדול פי 3.5. גם תשתיות החינוך בקריית עמל צפויות לקרוס – התוכנית מוסיפה 10 כיתות לימוד לביה"ס היסודי קריית עמל ושולחת את תלמידי 4 כיתות חדשות נוספות לבתי ספר יסודיים אחרים בקרייה (!).

חשוב להדגיש שוב שהוועד רואה את עצם קידומה של "תכנית התחדשות כוללנית למתחם כצנלסון" – כמהלך חיוני ומחויב המציאות. הבעיה מתחילה בקפיצה הנחשונית שהמועצה ביצעה לפני כשנה מקידום התחדשות מתונה לקידום חלופת פינוי-בינוי אינטנסיבית מאוד, וזאת כאשר עדיין לא בוצעו בדיקות סף תכנוניות הכרחיות:

• בה"ת (בדיקת התכנות תחבורתית)
• תסקיר חברתי המחויב להבנת אופי האוכלוסיה הצפויה להגיע למקום
• דו"ח כלכלי המצדיק את קיום התוכנית הזו ברמת היישוב כולו (איזון פיננסי במסגרת התוכנית).  

למרות כל הנ"ל המועצה מתעתדת להמליץ במהלך פברואר הקרוב על הפקדת תוכנית הפינוי-בינוי למתחם כצנלסון לועדה המחוזית חיפה.  הפקדה זו תגרור התנגדויות רבות, השקעת אנרגיה של כל הגורמים המעורבים בדבר ובשורה התחתונה עימות מיותר בין תושבי טבעון למועצה, שלתפיסת הועד מתעדפת כאן אינטרס אישי-כלכלי צר מאוד של חלק מבעלי הדירות במתחם כצנלסון (50% מהדירות במתחם מושכרות) על פני האינטרס הציבורי הרחב של כלל תושבי טבעון.

שאלות נוספות שעולות כעת, לאחר שנה תמימה בה לא נתנה המועצה מענה מקצועי לסוגיות התכנוניות שהעלה הועד בפניה:

1. מדוע קפצו מקבלי ההחלטות לחלופה אינטנסיבית כל כך, החורגת בכל אמת מידה מתוכנית המתאר המאושרת של קריית טבעון משנת 2019 ומדוע הציגו אותה לציבור במפתיע בכנס שיתוף הציבור השלישי בנדון, כאשר קודם לכן הובהר, בהתאם לסקר דעת קהל במתחם, שתקודם חלופה מתונה בדגש על חיזוק ועיבוי?
2. מדוע אצה רצה המועצה לקדם תוכנית אינטנסיבית כל כך בקצה קריית עמל, הסובלת כבר כיום מפקקים קשים בשעות העומס, כאשר ברור וידוע שאין שום אפשרות לייצר פתרון תחבורתי הולם לשכונה?
3. מדוע מרכזת המועצה את כל האופק התכנוני של יחידות דיור קטנות בטבעון בתוך מתחם כצנלסון (המהווה 2% מכלל טבעון) – מתכון בטוח להפיכתו ל-"סלאמס" כאשר בעוד 40-30 שנה ההיסטוריה תחזור על עצמה ויידרש פרויקט התחדשות אינטנסיבי עוד יותר, שלא יתאפשר, בין השאר בגלל מגבלות התעופה? (לא חסרים תקדימים בעולם)

תכנון ערים ואזורים הוא מקצוע אקדמי נלמד, ונרכש ולהתחדשות עירונית מודרנית יש תקדימים כבר מסוף מלחה"ע ה-2 – אפשר וכדאי ללמוד מהניסיון וגם להבין שעל טעויות תכנוניות משלם הציבור הרחב במשך שנים רבות קדימה. איכויות של יישוב שלם יכולות להתחזק או להיפגע אנושות כתוצאה מקידום תכנון שאינו מותאם לשטח. וכבר היו דברים מעולם.

מקבלי ההחלטות מנסים לתפוס כאן 2 ציפורים במכה אחת: גם לחדש את המתחם וגם לתת מענה למחסור הקיים בטבעון בדירות קטנות. אלא שעל כך בדיוק נאמר – "תפסת מרובה לא תפסת" – הכוונות הטובות הופכות להרסניות כשהתכנון מקבל ממדים מפלצתיים וחסרי פרופורציות ביחס לאופי של קריית טבעון ולתשתיות הציבוריות שלה.   התייחסנו עד כה לרמת המתחם והשכונה – נתייחס כעת לרמת היישוב כולו ונסביר את עומק הבעיה:

מעבר לבעיית התחבורה סובלת טבעון כיום מ-2 בעיות תכנוניות עיקריות:

1. היעדר מודל פיננסי בר קיימא – הגרעון הגדול בתקציב המועצה נובע מחוסר איזון בין הוצאות המועצה על המגורים לבין ההכנסות המתקבלות מן הארנונה למגורים, כאשר מעבר ל-"קמפוס אנבידיה" אין בנמצא עוד שטחים מניבים משלימים.
2. היעדר גיוון בתמהיל הדירות – היצע גבוה מאוד של בתים פרטיים על מגרשים של  400 מ"ר ומעלה ומחסור ביח"ד קטנות ברות השגה לזוגות צעירים – מקשה כיום על יצירת מחזורי חיים חדשים ביישוב, במיוחד כאשר תוחלת החיים עולה עם התקדמות הרפואה.

היעדר מודל פיננסי בר-קיימא: הגרעון המשמעותי בתקציב המועצה מגיע כיום לסדרי גודל של 8-9 מלש"ח בשנה, ונובע ישירות מן התוספת של שכונת צל אורנים – 600 יח"ד קטנות (יחסית לשאר היישוב) בבנייה רוויה – תוספת שהגדילה משמעותית את הוצאות המועצה על המגורים (חינוך, הטמנת פסולת, טיפול בביוב ובניקוז ותחזוקה שוטפת של השטחים הציבוריים בשכונה) הרבה מעבר להכנסות מן הארנונה למגורים המתקבלות מתושבי השכונה. 

היעדר איזון כלכלי הוא בעיה שרוב הערים והיישובים העירוניים בישראל סובלים ממנה: מתוך 82 ערים הקיימות כיום בישראל – 17 ערים בלבד (!) הן ערים מאוזנות כלכלית שלקחו אחריות על כלכלתן ולכן לא נדרשות ל- "מענקי איזון" ו-"מענקי פיתוח" מאחר וקופתן הציבורית מאוזנת. בערים כאלה, המאוזנות כלכלית, מתאפשר לתכנן התחדשות עירונית אינטנסיבית.

במובן הזה – קמפוס אנבידיה משמש כיום "קרש הצלה" משמעותי לטבעון – הוא יחזיר לה את הצבע ללחיים, אמנם רק בעוד כ-5-7 שנים, כשיקרב אותה שוב לקו הגרעון הסביר. צריך להבין שמדובר ב-"נס כלכלי" שלא קורה כל יום: כנגד כל הסיכויים – חברה בינלאומית בוחרת לפתח בבת אחת מתחם תעסוקה שלם וגדול, שהוגדר בתוכנית "צל אורנים", וזאת ללא תלות בשוק המקומי. חשוב מאוד להבין שלולא "נס אנבידיה" לא ברור כיצד טבעון הייתה שורדת את 15 השנים הבאות. ובינתיים, עד שהקמפוס יושלם, וכל עוד לא מתווספים למועצה שטחי מסחר ותעסוקה משמעותיים  – כל יח"ד שנבנית ביישוב, בין שבמגרש פרטי צמוד קרקע ובין שבבנייה רוויה, מגדילה עוד יותר את החור בקופת המועצה.

חוות המיכלים (תש"ן) הצמודה לאלרואי, שעד להקמת שכונת "צל אורנים" איזנה את קופת המועצה, מכניסה לקופה מדי שנה 17 מלש"ח. 17 מלש"ח –  זה יהיה גם גודל ההפסד לקופת המועצה כאשר החווה תפונה (!) לשם התרגיל המחשבתי – כיסוי הפסד זה באמצעות ארנונה למגורים בלבד יעלה בממוצע לכל בית בטבעון כ- 2,720 ₪ נוספים בשנה.

בכתבה שהתפרסמה השבוע עם פרישתה של מהנדסת המועצה, אסנת ברנדס ברש, המהנדסת מספרת על תכנון של 1,500 יח"ד נוספות במקום חוות המיכלים (!) עכשיו כשאנחנו מבינים את החשבון אנחנו מבינים גם שעם פינוי החווה – עוד לפני שיתחילו לתכנן בה יחידת מגורים אחת נוספת – קודם כל יידרש לתכנן ולבנות שטחי מסחר ותעסוקה שיניבו למועצה הכנסה שוות ערך להפסד העצום. רק אחרי כן ניתן יהיה לתכנן שם מגורים, שגם אותם נדרש יהיה לאזן כלכלית (!) במילים אחרות: אם אנבידיה היתה "נס כלכלי", לפינוי חוות המיכלים נדרשת אצבע אלוהים לפחות.  לא פשוט לתכנן היום מגורים נוספים במועצה מקומית קריית טבעון (!)  וכאן עולה מיד השאלה  –  איך תכסה המועצה בור תקציבי בתכנון עכשיווי של 1,000 יחידות מגורים חדשות רק במתחם כצנלסון?  בהיעדר הכנסות נוספות – צפויה לרדת איכות השירות לתושב בכל רחבי היישוב!

רבים מתושבי טבעון שואלים את עצמם: "כיצד תעמוד קריית טבעון בקצב גידול האוכלוסייה הטבעי בישראל?"     

"הוועד להתחדשות ושימור אופי היישוב" סבור שהמענה לגידול האוכלוסייה צריך להינתן באמצעות פיתוח מתון.

כדי לאפשר לזוגות צעירים להשתקע בטבעון יש לתכנן התחדשות מתונה המפוזרת על פני כל היישוב והמקודמת באופן מדורג ובהתאם ליכולת הכלכלית ולנתונים הפיסיים של היישוב.

פיתוח מתון – יחזק את היישוב באוכלוסייה צעירה ובה בעת ישמור על איכות החיים ועל האיתנות הפיננסית של המועצה, כך שזו תוכל להמשיך לספק שירותים לתושב ברמה נאותה.

אחרי שנה של עיכוב בקידום תוכנית ההתחדשות בכצנלסון – אנו קוראים למקבלי ההחלטות לזנוח את רעיון ה- "פינוי-בינוי" שאינו הולם את קריית טבעון ומייצר לחץ גדול על התשתיות שלה, ותחת זאת – לשוב ולאמץ את אסטרטגיית ה-"חיזוק ועיבוי", המציגה 20% רווח יזמי לפחות (בבדיקה שמרנית ובטרם אפקט אנבידיה).   אנו קוראים למועצה לקדם תכנון כולל במתחם אשר יגדיר את כל כללי ההתחדשות: מתחמי הפיתוח – מקבצי הבניינים, גובה, צפיפות המגורים המרבית והסדרת השטחים הציבוריים כולל נספח תכנון תנועה וחניות.