המשמעות הכלכלית של מסירת דירה באיחור ניכר לעומת הקבוע בחוזה

לאחרונה קבע בית המשפט בתל אביב כי חברה קבלנית אשר איחרה במשך למעלה משנתיים במסירת דירות לרוכשי דירות תפצה אותם בסכום של למעלה מחצי מיליון ₪, תוך שבית המשפט דוחה את טענות ההגנה של החברה הקבלנית.

שלושה רוכשי דירה שונים רכשו דירות מגורים בפרויקט מגורים חדש בעיר חולון, שיועדו להימסר ביולי 2016. יזמית הבנייה התקשרה לצורך העבודות עם קבלן, אשר התחייב לבנות את מלוא השלד. קבלן השלד התקשר אף הוא בהסכם מול חברת מנופים, אשר התחייבה להציב עגורן בסמוך למיקום הפרויקט, כדי שעבודות הבנייה יחלו ב- 1.4.2014. תשלום הקבלן לחברת המנופים נעשה באמצעות תשלום דמי שכירות חודשיים. 

עבודות הבנייה החלו כמתוכנן, אך בינואר 2015, כשמונה חודשים לאחר תחילת העבודות, הפסיק קבלן השלד את העבודה, והפסיק לשלם דמי שכירות לחברת המנופים. יזמית הפרויקט דרשה מחברת המנופים לפנות את העגורן, אך זו סירבה, עד אשר ישולמו לה מלוא דמי השכירות החודשיים. בין יזמית הבנייה לחברת המנופים נוהל הליך משפטי ארוך, אשר רק בסיומו במרץ 2017, פונה העגורן. מיקום העגורן במשך השנים באותה עמדה, הקשה, כך לפי יזמית הבנייה, על קידום הבנייה בקצב המתבקש. 

בפועל, הדירות נמסרו לשלושת הרוכשים רק בחודשים ספטמבר- אוקטובר 2018. עוד טרם מסירת הדירות, ובראותם כי הדירות יימסרו באיחור, החליטו שלושת הרוכשים (שבניהם לא היה קשר מוקדם) לתבוע יחד את יזמית הבנייה, בתביעת פיצויים, בגין האיחור במסירה. סכום התביעה של כלל הרוכשים עמד יחד על כ- 650,000 ₪.

יזמית הבנייה, היא הנתבעת, טענה שיש לדחות את התביעה, משום שחלה בעניין זה תניית פטור הנוגעת לנסיבות שאינן בשליטת הנתבעת. לטענתה, הצבת העגורן למשך זמן ארוך באופן ניכר מהמצופה, הביאה לפגיעה חמורה בקצה התקדמות הבנייה. בנוסף, הנתבעת טענה כי במהלך הגשת הבקשה לטופס 4, ערכה רשות הכבאות וההצלה שינויים רבים בדרישותיה כלפי היזמית, לעומת הדרישות שהוצבו תחילה, כך שהשלמת דרישות אלה גרמה אף היא לעיכוב רציני ביכולת היזמית לסיים את הפרויקט בזמן הנדרש. משכך, כך עפ"י הנתבעת, נוצרו נסיבות שגרמו לעיכוב שאינן תלויות בה, ולפיכך יש לפטור אותה מתשלום פיצויים.

ביהמ"ש נדרש לדון בשאלה העיקרית: האם המסירה נדחתה בשל נסיבות שלא היו בשליטת הנתבעת? נקודת המוצא של הדיון המשפטי הייתה חוק המכר (דירות), שקובע באחד מסעיפיו כי כאשר מוכר דירה לא מוסר את הדירה לאחר שישים ימים מהמועד שנקבע בין הצדדים בחוזה המכר, עליו לפצות את הרוכש בגין כל חודש של איחור עד מסירת הדירה. זאת, מבלי שרוכש הדירה יצטרך להוכיח נזק כלשהו. עם זאת, סייג לסעיף זה הינו, כאמור, כאשר האיחור נגרם מנסיבות שאינן בשליטת המוכר. החוק עצמו אף קובע כי מוכר דירה אינו רשאי להתנות על ההוראות הנ"ל לטובתו.

לטענת הנתבעת, ההליך שנערך בינה לבין חברת המנופים הפך לארוך מעל למצופה: בערכאה הראשונה נפסק כי חברת המנופים אינה מחויבת להזיז את העגורן, ורק לאחר שערערה הנתבעת, נפסק כי על חברת המנופים לפנות את העגורן. לטענת הנתבעת, היא לא יכולה הייתה לצפות מראש את התארכות ההליך המשפטי המדובר, ולכן מדובר בנסיבות שלא היו בשליטתה. 

ואולם, ביהמ"ש לא קיבל טענה זו. לפי ביהמ"ש, התארכות ההליך המשפטי בין הנתבעת לבין חברת המנופים הינה חלק מהסיכונים שנושא עליו קבלן, כאשר הוא נכנס לפרויקט בנייה. היות ומדובר בסיכון כזה, לא ניתן לפטור את הנתבעת מתשלום פיצויים כלפי התובעים.

נוסף על כך, נראה שאין טעם להקל על הנתבעת, שכן היא לא הוכיחה כי ניסתה בשלב כלשהו לפתור את הקשיים שנוצרו לאור אי פינוי העגורן. הנתבעת אף לא הגישה חוות דעת כלשהי התומכת בכך שלא ניתן היה להתקדם בעבודות, בתקופה בה היה העגורן מוצב באתר הבניה. הנתבעת לא הוכיחה כי עשתה מאמץ ראוי כלשהו על מנת לצמצם את הנזקים. בנוסף, ביהמ"ש התרשם כי הנתבעת הפרה את חובת תום הלב במו"מ, כאשר התגלה כי שנים מבין הרוכשים רכשו את הדירות רק לאחר שהחל "משבר העגורן", והבינה כבר באותה תקופה כי הדירות יימסרו באיחור. 

גם בנוגע לשינוי הדרישות של רשות כיבוי האש וההצלה, ביהמ"ש קבע כי מדובר בסיכונים שעל היזמית לקחת בחשבון כאשר היא מכינה ציר זמן של מהלך העבודות עד לשלב המסירה. בנוסף, נקבע כי לא הוכח קשר סיבתי בין שינוי הדרישות לבין האיחור במסירה.

משכך, לא נותר לביהמ"ש אלא לקבוע כי אכן, הדירות נמסרו באיחור של כ- 24-26 חודשים (כל דירה נמסרה במועד שונה), לעומת תאריך המסירה הנקוב בחוזי המכר. משכך, פוצו כלל הרוכשים יחדיו בסכום של כחצי מיליון שקלים. נוסף על כך, חויבה הנתבעת בתשלום שכר טרחת עו"ד התובעים, בסכום של כ- 45,000 ₪.