לא כל חזרה מניהול מו"מ תחייב בתשלום פיצויים לצד האחר

לאחרונה קבע בית משפט בצפון הארץ כי בני זוג שהתעניינו ברכישת נכס מגורים, אינם זכאים לקבלת פיצוי מוסכם, לאור העובדה שטיוטות ההסכם לא השתכללו לכדי הסכם מכר מחייב

ביולי 2017 חיפשו בני זוג דירת מגורים עבורם. באחד הימים הגיעו לבחון בית מגורים בקיבוץ בצפון הארץ. בני הזוג החליטו כי ברצונם לרכוש את הבית, והחל משא ומתן בינם לבין 4 בעלי הדירה, אשר קיבלו אות בירושה. בין באי כוח הצדדים הוחלפו 3 טיוטות הסכם. במסגרת          טיוטות ההסכם הוסכם על פיצוי מוסכם, בגין הפרה יסודית של החוזה, אשר יעמוד על סך של 100,000 ₪. בהמשך, נחתם בין הצדדים הסכם שכירות, לפיו שכרו הקונים את הדירה מהמוכרים. במסגרת ובהסכם השכירות נקבע תאריך יעד לחתימה על הסכם למכירת אותו בית מגורים.

לאחר מספר חודשים בו התגוררו הקונים בבית המגורים, במסגרת הסכם השכירות, ולפני חתימה על הסכם מכר, הודיע ב"כ המוכרים על הפסקת המשא ומתן למכירת הנכס, מחמת מחלוקות בדבר תנאי הסכם המכר.

התובעים עתרו לביהמ"ש בבקשה לחייב את המוכרים  הם הנתבעים, בתשלום מלוא הפיצוי המוסכם – כאמור בסך של 100,000 ₪, בגין התנערותם מהסכם המכר. לטענת התובעים, יש לראות בטיוטה משום הסכם מכר מחייב שהפרתו מזכה אותם בקבלת  הפיצוי המוסכם, וזאת לאור מס' טיעונים. ראשית – לטענתם, טיוטות ההסכם מבטאות גמירות דעת ומסוימות הנדרשות לצורך חתימה על הסכם מכר. שנית, הנתבעים הם שהציעו לתובעים לשכור את הנכס, כדי להבטיח את קיום הסכם המכר. שלישית, התנהגות חסרת תום לב של הנתבעים היא שמנעה את שכלול ההסכם.

לטענת הנתבעים, התביעה חסרת יסוד שכן בין הצדדים לא נחתם הסכם המכר. בנוסף, הנתבעים מצביעים על היעדר קוהרנטיות בטענות התובעים, אשר מחד גיסא טוענים להפרת תום הלב של הנתבעים במשא ומתן, ומאידך גיסא טוענים להפרת הסכם שלכאורה כבר השתכלל. לפיכך, אין מקום לחיוב הנתבעים בתשלום הפיצוי המוסכם, משום שהמשא ומתן לא השתכלל לכדי חוזה מחייב.

בית המשפט דן בשאלה האם טיוטת הסכם מכר דירה, שלא נחתמה ע"י הצדדים, עשויה להקים זכאות לפיצוי המוסכם הקבוע בטיוטה על טענה להפרת ההסכם?

לפי חוק החוזים, כפי שהסביר בית המשפט, על מנת שמסמך ייחשב הסכם מחייב, עליו לעמוד בשני תנאים מצטברים: הראשון הוא כי המסמך יעיד על גמירות דעת הצדדים. השני הוא כי המסמך יהיה מסוים מספיק. מבחן גמירות הדעת נקבע, בהתאם לנסיבות העניין ובחינת התנהגות הצדדים, אמירותיהם, וכן את תוכן החוזה, כדי להבין, האם הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מכר. דרישת המסוימות בודקת כי הפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה הינם ברורים, מוסכמים וכתובים. 

בבחינת נסיבות מקרה זה, ביהמ"ש התרשם כי המשא ומתן בין הצדדים לא השתכלל לכדי הסכם מכר מחייב. לפי ביהמ"ש, ניתן לומר כי רכיב המסוימות מולא כנדרש, שכן הטיוטה התייחסה לזהות הצדדים, זהות הנכס, מהות העסקה, סכום התמורה ואופן התשלום, מסירת החזקה, מהות התנאים המתלים לעסקה וכדומה.

עם זאת, ביהמ"ש מצא כי לא התקיים במלואו רכיב גמירות הדעת. הסכם המכר לא נחתם ע"י מי מהצדדים, והנתבעים, בעזרת בא כוחם, פנו אל בא כוח התובעים, לשם ניהול המשא ומתן להסכם המכר, אשר נוהל במשך חצי שנה, וזאת מבלי שהצדדים הגיעו להסכמות ביניהם. גם הסכם השכירות, שנחתם, ובו יש התייחסות לתובעים כקונים העתידיים, אינו מוסיף לגמירות הדעת, שכן מדובר בשני הסכמים נפרדים ועצמאיים, שאינם תלויים זה בזה. כמו כן, הפסיקה קבעה לאורך השנים כי לכל צד במשא ומתן ישנה הזכות לפרוש ממנו בכל עת, כל עוד לא הובעה גמירות הדעת המלאה להתחייבות בהסכם. 

לסיכום, ביהמ"ש מצא כי התנהלות הצדדים אינה עולה לכדי הפרת חוק החוזים, ולכן נדחתה התביעה. עוד קבע ביהמ"ש כי בנסיבות העניין, לא יחויבו מי מהצדדים בהוצאות הצד השני, וכי כל צד יישא בהוצאותיו שלו.