חובתו של קונה להמשיך ולקיים חוזה לרכישת נכס, ככל שלא ביטל אותו סמוך לגילוי אי התאמה בנכס

לאחרונה קבע בית משפט במרכז הארץ כי רוכש של מגרש, אשר לא ביטל את חוזה הרכישה סמוך לגילוי העובדה שלא ניתן לממש את זכויות הבניה של המגרש, מחוייב לקיים את החוזה. בהתאם, בית המשפט אף קבע כי אי קיום החוזה – שלא בוטל על ידי הרוכש במועד, מהווה הפרה יסודית מטעם הרוכש, אשר תחייב אותו לשלם למוכר את הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה.

 

בשנת 2018 מכר אדם נכס מקרקעין בנתניה – מגרש שגודלו כדונם – בסכום של 2.2 מיליון ₪. במסגרת חוזה המכר לקח על עצמו הקונה לשאת בתשלומי המיסים הנלווים לעסקה, לרבות מס שבח והיטל השבחה.
בהתאם להוראות החוזה שילם הרוכש, במעמד חתימת החוזה, סכום של 400,000 ₪, ואת יתרת התמורה היה עליו לשלם כשלושה חודשים לאחר מכן. הנכס היה אמור להימסר לידי הרוכש במועד התשלום השני.
שלושה חודשים חלפו והרוכש לא שילם את יתרת התמורה, וזאת על אף התראות חוזרות ונשנות מצד המוכר. לפיכך, הגיש המוכר כתב תביעה לבית המשפט בגין הפרה יסודית של חוזה המכר.
במקביל להגשת התביעה, הודיע המוכר לקונה על כך שחוזה המכר נחשב כמבוטל – וזאת לאור הפרתו. המוכר הוסיף והודיע כי מחצית מהסכום הראשוני ששולם על ידי הרוכש במעמד החתימה יישאר אצל המוכר כפיצוי (ללא הוכחת נזק, כמוסכם בחוזה), וכי המחצית הנותרת תוחזר לרוכש רק לאחר שיחתמו הצדדים על מסמכי ביטול העסקה.
מספר ימים לאחר העברת ההודעה לרוכש הזדרז זה ורשם לזכותו הערת אזהרה בגין החוזה, על אף שבוטל כבר על ידי המוכר. באותו יום גם התקבל מכתב מאת הרוכש אל המוכר, אשר כלל מספר טענות כנגד ביטול החוזה ואף על כך שהמוכר הטעה את הקונה, טרם חתימת חוזה המכר.
למרבה הצער, זמן מה לאחר הגשת כתב התביעה נפטר הרוכש, וההליך המשיך להתנהל מול בנו.
בנו של הרוכש עמד על כך שחוזה המכר נחתם באופן מטעה, בחוסר תום לב ותוך הצגת מצגי שווא מול הרוכש – המנוח, בנוגע ליכולת מימוש זכויות הבנייה במגרש. במסגרת האמור טען הבן כי עיריית נתניה הודיע למוכר כבר בשנת 1998 ואף בשנת 2005 כי אין אפשרות לממש את זכויות הבנייה במגרש עד סיום הליכי תכנון ופיתוח (הליכים שלא הסתיימו עד היום). הבן הוסיף וטען כי לאחר שגילה אביו המנוח את הפרטים השגויים ניהל אביו משא ומתן עם התובע, לשם התאמת מחיר הרכישה למחיר הנכס האמיתי – מגרש ללא זכויות בניה וכי לאור העובדה שמו"מ זה לא הבשיל הוא החליט שלא ימשיך את העסקה עד שיתוקנו הטעויות בחוזה. בהתאם לכך טען הבן, כי לא הייתה הפרת חוזה מצד אביו, וכי התובע הוא זה שלמעשה גרם את הנזק מלכתחילה, וכי על כן מגיעים לו מלוא כספי הפיצויים חזרה.
ראשית בדק בית המשפט את סוגיית זכויות הבניה של המגרש. בית המגרש הגיע לכלל מסקנה כי המידע המהותי בנוגע לזכויות הבנייה במגרש אכן היה ידוע למוכר והוסתר מהרוכש, ומכאן אכן נבעה אי התאמה בין הנכס שהיה אמור להימכר ללא מגבלות מהותיות, לבין הנכס שנמכר בפועל למנוח.
בית המשפט הוסיף וקבע כי המנוח לא התרשל בבדיקת הנכס, שכן הוא פעל לצורך גילוי פרטים נוספים אודות הנכס, אך טעה טעות מרה בכך שלא הודיע למוכר באופן מיידי על אי ההתאמה בנכס, ולא פעל לביטול ההסכם באופן מיידי. בהקשר לכך בית המשפט קבע כי על המוכר חלה חובה מהותית ליידע את הקונה בדבר פרטים כה מהותיים בקשר לנכס, כי אי גילוי פרטים אלה מהווה הפרה מצידו של המוכר, וכי לו היה פועל הרוכש לביטול החוזה סמוך לגילוי אי ההתאמה הייתה עומדת לו הזכות לביטול החוזה. יחד עם האמור, משלא עשה זאת הרוכש, תוך פרק זמן סביר, אין עומדת לו עוד הזכות לכך.
בנוסף לכך, בית המשפט קבע לזכותו של התובע כי במסגרת חוזה המכר חתם המנוח על כתב ויתור, לפיו הינו מצהיר כי בחן את הנכס ואת זכויות הבנייה שלו, ושהוא מוותר על כל זכות תביעה עתידית כנגד המוכר, על טענות מסוג טעות, הטעיה, אי התאמה או פגם.
לאור כלל האמור בית המשפט פסק כי על בנו של המנוח לשלם לתובע את סכום הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה המכר, בגין הפרה יסודית של החוזה, בסכום של 200,000 ₪, ובתוספת הוצאות משפט בסכום של 10,000 ₪.