הערת אזהרה לא תשמש כעילה למניעת זכות במקרקעין, ככל והיא אינה ברת תוקף

לאחרונה נקבע ע"י בית משפט במרכז הארץ כי רוכשת קרקע, אשר לטובתה נרשמה הערת אזהרה להבטחת אי מכירתה לגורמים שלישיים, לא תוכל, לאור הערת אזהרה זו למנוע את מכירתה לאחרים, ככל ואינה מעוניינת לרכוש בעצמה את הקרקע.

בשנת 1996 רכשו זוג אחים 3 דונמים מתוך קרקע בגודל של 7.6 דונמים בתחום העיר הרצליה, אשר הייתה מסווגת כקרקע חקלאית. האחים התכוונו לשנות את סיווג הקרקע לשימוש למגורים ומסחר. בעידודם של שני האחים רכשה רוכשת נוספת (אשר תכונה המשיבה) שטח של כ-1.7 דונם נוספים מחלקת הקרקע. בד בבד עם רכישת הקרקע הובטח למשיבה על ידי שני האחים כי היא תוכל למכור להם את החלק שלה בחזרה, בכל עת שתבקש ובתוספת פיצוי, ככל ושינוי הייעוד לא יקודם. בהמשך, נרשמה הערת אזהרה על חלקם של האחים לטובת המשיבה.
לאחר כשנתיים רצה גורם נוסף (אשר יכונה המבקש) לרכוש מהאחים חלק משטחם, אך הערת האזהרה לטובת המשיבה מנעה זאת. לאחר דין ודברים עם המשיבה, הוסכם כי תימחק הערת האזהרה שרשומה על זכויות האחים לטובת המשיבה, כשבמקומה תירשם הערת אזהרה חדשה על זכויותיו של המבקש, לטובת המשיבה ובאותם תנאים.

בשנת 2003 ניסתה המשיבה למכור את חלקה בחזרה לאחים, כפי שהוסכם בעבר, אך הם נמנעו מלרכוש את חלקה. לאחר שהגישה נגדם כתביעה, הכריע בית המשפט כי הם מחויבים לשלם לה את סכום של כ- 1,200,000 ₪, אך סכום זה מעולם לא שולם על ידם בתוספת פיצוי. 

בשנת 2018 ניסה המבקש למכור את החלק שרכש מהאחים לרוכש אחר, ולשם כך פנה למשיבה כדי שתסכים למחיקת הערת האזהרה לטובתה, ואף הביע נכונות לרכוש גם ממנה את זכויותיה, ואף לשלם לה את הפיצוי המובטח, אך המשיבה סירבה לכך. הסירוב נומק בכך שהיא טרם קיבלה  מהאחים את הסכומים המובטחים לה מכוח תביעתה. לאור האמור התנתה המשיבה את מחיקת הערת האזהרה לטובתה בכך שהמבקש ישלם לה סכום של חצי מיליון שקלים, מבלי שזכויותיה בחלקה יועברו אליו.
לאחר כשלון המשא ומתן, הגיש המבקש עתירה לבית המשפט בדרישה למחיקת הערת האזהרה לטובת המשיבה ולקבלת צו מבית המשפט, לפיו הוא יכול למכור את חלקו מבלי להיעתר לבקשת המשיבה, שכן ברגע שנפסק ב-2003 שהאחים הם אלו שאחראים לתשלום כספי התביעה למשיבה, אין למבקש כל חלק בתשלום סכומים אלה.
לעומתו טענה המשיבה כי כל עוד לא קיבלה את הסכומים שנקבעו בפסק הדין לטובתה, עומדת הערת האזהרה בתוקפה. בנוסף טענה כי הפיצוי שנזקף לטובתה אינו להעברת החלק שרשום על שמה. 

בחוק המקרקעין נקבע כי הערת אזהרה תימחק, בין היתר, אם העילה בדינה נרשמה הערת האזהרה בטלה.
במקרה המדובר, הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבה נועדה להבטיח את קיום האופציה שניתנה לה – מכירת חלקה לאחים, כנגד קבלת התמורה ששילמה על הקרקע בתוספת פיצוי שהובטח לה. יחד עם זאת, כשרכש המבקש את חלקו מהאחים והערה חדשה נרשמה על זכויותיו- ההתחייבות לתנאים עברה לאחריותו. מכאן נובע כי ההתחייבות כלפי המשיבה תתקיים רק אם תמכור את זכויותיה למבקש. אם היא אינה מעוניינת למכור את חלקה למבקש, כפי שהבהירה לאורך כל הדרך, פטור המבקש מההתחייבות כלפיה.
לכן קבע בית המשפט כי העילה לרישום הערת האזהרה מתבטלת וניתן למחוק אותה. בנוסף נקבע כי המשיבה תשלם למבקש הוצאות משפט ושכ"ט של 30,000 ₪.