הזכות לביטול חוזה למכירת בית אשר חלק ממנו נבנה ללא היתר בניה | עורך הדין ורואה החשבון רפי שינדלר

לאחרונה הגיעה עד לפתחו של בית המשפט העליון סוגייה העוסקת במקרה של מכירת בית מגורים אשר חלק ממנו נבנה ללא היתר. מדובר על בני זוג אשר מכרו את ביתם לזוג רוכשים, ואשר "שכחו" לגלות לקונים פרט קטן, לפיו לקומה השנייה בבית המגורים אין היתר בניה. 

בעלים של בית מגורים בין שתי קומות ביהוד ביקשו למכור את זכויותיהם בבית לזוג קונים. הצדדים חתמו על חוזה מכר והקונים עברו להתגורר בבית. כעבור כחודש התגלו נזילת מים ועובש מתחת לריצוף. הקונים פנו אל המוכרים בדרישה לתיקון ליקויים אלה אך המוכרים ביקשו להתחמק מאחריותם בקשר לכך. בעקבות כך פנו הקונים למחלקת ההנדסה בעיריית יהוד בכדי לצלם את היתר הבניה של הבית. פנייה זו גילתה לקונים שהקומה השנייה בבית כלל אינה נכללת בהיתר זה, קרי נבנתה ללא היתר בניה.

בשל כך פנו הקונים בדרישות אל המוכרים. המוכרים טענו להגנתם כי לא דיווחו לרשות המקומית, מלכתחילה, על בניית הקומה השנייה בכדי לחמוק מתשלום הארנונה. הקונים, אשר במסגרת רכישת הבית, שילמו גם על הקומה השנייה ביקשו מהמוכרים להסדיר את העניין, ולחלופין דרשו פיצוי כספי על אי קיומו של היתר הבניה. ניסיונות ההידברות בין הצדדים לא צלחו ומשכך הגישו הקונים תביעה לביהמ"ש המחוזי בתל אביב לביטול החוזה.

ביהמ"ש המחוזי קיבל את תביעתם של הקונים וקבע כי הסתרת העובדה שחלק כה משמעותי של הבית בנוי שלא עפ"י היתר בניה הינו מחדל כה חמור של המוכרים אשר יורד לשורשו של החוזה שבין הצדדים וכי מחדל זה מהווה הפרה יסודית של החוזה על-ידי המוכרים, אשר מזכה את הקונים בדרישה לביטולו של חוזה המכר.

לאור פס"ד של ביהמ"ש המחוזי הגישו המוכרים ערעור לביהמ"ש העליון, בו טענו כי חסרונו של היתר הבניה אינו מהווה הפרה יסודית, וכי על הקונים היה לתת להם הזדמנות לתקן את המחדל באמצעות הוצאת היתר בניה בדיעבד לבניה זו. כמו כן טענו המוכרים כי יש לייחס לקונים אשם תורם משום שאלו הפרו את התחייבותם – כפי שנקבע בחוזה שבין הצדדים, לבצע בדיקות מקדימות בנכס.

בפס"ד של ביהמ"ש העליון הוא תמך בפסיקתו של ביהמ"ש המחוזי, תוך שהוא קובע מס' עקרונות משמעותיים ביותר בעניין מכירת בתי מגורים. בין היתר נקבע כי: הגינות היא ראש לכל התנהגות אנושית ומוסרית. הכלל לפיו "ייזהר הקונה" לא פוטר את המוכרים מחובתם לגלות לקונים עובדות מהותיות בטרם החתימה על החוזה, בייחוד כאשר הקונים נותנים אמון בדברי המוכרים ומסתמכים עליהם בעת החתימה על החוזה.  

עוד נקבע כי אין לחייב את הקונה בבדיקת מצבו של הנכס, כאשר המוכר ידע או היה עליו לדעת את מצב הנכס לאשורו. בהקשר לכך נקבע כי אחריות המוכרים, בעיקר בעסקאות מכר, היא רחבה ביותר, וכי מעמד המוכרים רם מזה של הקונים משום שאלו באים עם הידע על מצב וטיב הנכס. לפיכך, על הטענה לפיה יש לייחס אשם תורם לקונים להידחות.

ביהמ"ש העליון הוסיף וקבע כי בעת עימות בין מוכר מפר, שידע על קיומן של עובדות מסוימות, לבין קונה שהתרשל ולא גילה את אותן עובדות, יד הקונה על העליונה. במקרה זה הגיע ביהמ"ש לכדי החלטה כי המוכרים אף הטעו את הקונים והעלימו מהם את אי התאמת הנכס לצרכי הקונים ומשכך עליהם לשאת במלוא הנזק שנגרם לקונים.

לאור מכלול הדברים, נפסק כי ביטול חוזה המכר יוותר על כנו וכי על המוכרים לפצות את הקונים בגין כלל נזקיהם בגין כך.

הערת הכותב: כידוע, הדין הישראלי הינו המשכו של הדין האנגלי. בדין האנגלי נהוגה מזה שנים רבות המוסכמה הנ"ל "יישמר הקונה" – לפיה על הקונה להיזהר בעת רכישת נכסים. ואולם, הן הדין הישראלי והן הפסיקה בבתי המשפט – שהובלה של כב' הנשיא (בדימוס) אהרון ברק, כרסמו עוד ועוד במוסכמה זו, תוך שהם מעלים, כפי שאף נעשה במקרה זה, את דרישת תום הלב בעת ניהול מו"מ ו/או בעת קיומו של חוזה שבין צדדים, לרמה גבוהה ביותר.

לפס"ד הנ"ל, אשר ניתן כאמור ע"י בימ"ש העליון, ישנו מעמד גבוה ביותר ומשמעותו כי על כל צד להיזהר ביותר בעת קיומו של מו"מ לקראת חוזה, וכי חלה על כל צד חובה גבוהה לגלות לצד האחר את כל שידוע לו לגבי הנכס הנמכר. הצגת מצג שווא הינו כזה אשר עלול לגרור סנקציות כבדות כנגד הצד המפר.